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万喆:“98岁奶奶买房自用”下的楼市调控
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2018-05-29
  今年以来,年初就有媒体报道,有些城市已经开始“松绑”住房限购措施、或取消住房限价措施、或借人才落户等政策“放松”调控。住建部专门澄清误读,并强调对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。两会期间,住建部长在“部长通道”接受记者采访时表示,今年将坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性、稳定性。

作者万喆系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员,本文刊于5月25日澎湃新闻。


近期,房市又发生“异动”,住建部展开新一轮“约谈”。


房价“松动”,政策“不放松”


从去年3月的一系列房地产限购政策以来,各地陆续出台、并多次加码抑制房市炒作的“组合拳”,以达到“房子是用来住的,不是用来炒的”目标。在一段时间内,给已经滚烫沸腾的房市热情浇了凉水,使之有所冷却。


但是,今年以来,房价究竟如何走向,似乎又开始了新的争议。而房价是否“松动”了?国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,4月新建商品住房销售价格环比上涨的城市多达58个,其中涨幅超过1%的多达17个城市,而在3月,涨幅超1%的城市仅有3个。


面对坊间的揣测,相关部门的态度,应该说是相当坚决的。


数据发布后未几,住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,强调:坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。


其实,就在十多天前,住建部就已经约谈房价上涨太快的成都、太原二市政府负责人,强调要牢固树立“四个意识”,落实地方调控主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。


“五一”前,建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。


今年以来,年初就有媒体报道,有些城市已经开始“松绑”住房限购措施、或取消住房限价措施、或借人才落户等政策“放松”调控。住建部专门澄清误读,并强调对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。


两会期间,住建部长在“部长通道”接受记者采访时表示,今年将坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性、稳定性。


房价体现复杂的社会心态


房价为什么会上涨?体现的是一种复杂的社会心态。


具体来看看都是谁在“领跑”。70个大中城市中,4月新建商品房环比涨幅最大的城市分别为丹东、海口和三亚。丹东4月新建商品住宅销售价格指数环比上涨2%,三亚、海口环比上涨1.9%。


海口和三亚作为热门旅游地,成为房市涨价“热门”或者也算正常。丹东竟然也加入被追捧大军?而且还领涨?


可见,这一轮的房价上涨,仍然受心理预期的敏感性影响较大。


很明显,所谓“丹东炒房团”,无非是受最近国际政治关系新闻的影响,在东北亚形势有所缓和的时候,被“忽悠”出来的。


海南的海口和三亚,尽管一直相当受欢迎,但此次涨幅拿下“榜眼”和“探花”,也明显受到海南自由贸易港消息的利好。


我们一直强调,房子是用来住的,不是用来炒的。如果房子是用来住的,其价格就会大抵由供求关系决定,而供求关系是较为透明和长期的,因此价格波动就不会特别大。居民对房市“新闻”的敏感性就不会那么高;但是,如果房子是用来炒的。房子的价格就不是由基本供求量决定,居民对房产的需求主要取决于对未来价格的预期,因此,大家的心理就会特别“敏感”,有个风吹草动,买房人的心里就风吹草低见牛羊,“小心思”一个比一个暴露的快,买房出手一个比一个急,即刻便推升房价。


看另外几个“领涨天团”成员。西安环比上涨1.6%,太原环比上涨1.4%。二手住宅方面,西安涨幅最高,环比上涨2.3%,天津环比上涨1.7%。


基本上也都是“政策”“惹的祸”。最近这些城市都在积极“抢人才”大战中崭露头角。本来,“抢人才”是好事,然而,人才工作还未全面落实,却戳中了居民敏感的“房价”玻璃心。


限购加码,态度坚决,打击严厉


住建部等的表态绝不是“表态”而已,是动真格的。限购政策进一步加强。没有最狠,只有更狠。


海南的限购政策本来已经相当严格,首付七成、限售五年等,4月22日晚,海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,即日起在已出台限购政策的基础上,实施海南全域限购。


成都则在过去的限购政策上加大力度,并“查漏补缺”,把可能被钻的漏洞进一步“堵上”。5月15日晚间,成都发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,明确将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等。同时,成都将限售范围扩大到全市,全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。不敢说“百密无一疏”,也几乎是不让出现有空子可钻的最大努力了。


西安房管局回应“一房难求”称,部分开发企业采取了“饥饿营销”等手法,制造紧张气氛。各驻市商业银行因资金额度趋紧,也提高了首付款比例和贷款利率,诸多因素促使西安市的房价上涨预期增强,造成了恐慌性购房。


多地也都正在严打房地产中介的炒作行为。5月,北京市住建委持续加大对违法违规中介的查处力度,严打违规炒作“学区房”,曝光10家违规中介;海南、成都、哈尔滨、重庆等地均提出严格房地产中介管理,对扰乱市场秩序的中介机构给予严厉处罚。


可以说,态度坚决,打击严厉。


效果怎么样?必须久久为功


近日,杭州一楼盘开盘,中签率已经低至6%。更劲爆的消息是,一位98岁的老奶奶,通过摇号选购了一套89㎡的户型,称是为了自己使用。


究其原因,新房限价,而二手房难以真正限制住交易价格,导致在限价政策严厉的城市,新房价格明显低于周边二手房成交价格,形成了极大的“价格洼地”,“买到就是赚到”,认为形成了套利空间,自然是人人争抢,“一房难求”。


而另一方面,政府大力培育发展住房租赁市场,希望“租购并举”能够补上中国房市的“短板”。但过快的大力推进期间,一些机构和个人也乘着这个“东风”开始转战租房市场炒作。有的项目“十年租金180万元起”,明显有悖于“租购并举”本意。2018年4月份租金较上年同期增速大多在两位数,其中成都、杭州、重庆涨幅分别达36.41%、25.82%和25.21%;北京、上海、广州、深圳租金涨幅分别为16.66%、11.64%、11.95%和19.87%。


事实上,租金短期内快速大幅上涨,更印证了房市的躁动是一种复杂社会心态的高敏感性。而这种高敏感性,来自于对未来价格的预期。从这个意义上说,房市的“非理性”心理,是对于房产,现在甚至是租房的金融属性的预期。只要居民心目中房产的金融属性还在,其功用就是时间上、空间上完成最后的套利,那么心态的“敏感性”就难以平抑,房价就难以平抑。而且,随着“套利”活动的“兴盛”,加之其它金融机构提供多种产品、服务等为之加杠杆、更大程度放大房产金融属性,居民心理的“敏感性”就只会越来越强。


所以,让房地产价格回到正常轨道上来,主要还是在“去杠杆”的路上,让金融机构、企业、地方政府、以及个人回归基本面的努力。


此外,无论是哪种“消息”导致的涨价,都体现了居民的关注点,其实不在于经济或人口,而是关心国家对于房地产的支持度。


无论是在金融去杠杆、清理地方债、打破刚兑方面,或者在大力加强对房地产市场监管、坚决遏制投机炒房方面,国家的意愿和行为都很明确、坚决。但由于社会复杂心态的敏感性形成,是近十几年甚至几十年调控与政策反反复复的结果,必然难以一时消除。房地产调控,必须久久为功。


后记


如果说现在买房人又开始“动心思”的话,不足为奇。毕竟市场就是一个博弈,限购在短时间内能够保持房价不上不下,长时间还是需要市场波动来解决市场供需。而限购手段在短时间内可以有效,长时间也必然让位于市场机制。


现在最关键的问题倒是,在房地产严调控、以及金融监管加强的大背景下,一些房地产企业的资金链是否受到了影响?这些房地产企业的问题会不会影响到相关金融机构和地方政府?如果发生这种影响,当前的调控方向会不会改变?


从历史经验看,正是这种“改变”,导致了一轮又一轮的调控失败。因此,当前的心理博弈,敏感点其实仍然无非是在此处。所谓长效机制,就是,是不是对于各种“意外”都有了预期和评估,并且有相应的预案,而保证当前政策方向的可持续性?这才是民众所最关心的。


确保房地产市场平稳健康发展,需要居民心理平稳健康发展。居民心理平稳健康发展,需要政策平稳健康发展。(欢迎关注人大重阳新浪微博:@人大重阳,微信公众号:rdcy2013)


    关键词: 万喆  楼市  人大重阳  中国智库  

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